新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
誠鑫的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「誠鑫」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：查資料時發現「樂居」網站同一建案的兩個頁面，均價數字分別是87.6萬/坪與54萬/坪，落差非常大，我沒有把54萬/坪這個明顯偏低的數字直接採用，而是兩個都列出來，並提醒僅供參考，實際定價仍以591、houseprice.tw、永慶等多平台交叉比對的81.9～88.2萬/坪區間，以及近期逐筆交易為主要依據。另外，鑫怡建設、捷洋開發團隊在央北重劃區還有第二個建案「央北鑫建築」，我整理資料時已特別區分，不會與「誠鑫」本案混為一談。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 誠鑫（同建商團隊在央北另有第二案「央北鑫建築」，為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 鑫怡建設、捷洋開發（合稱「鑫建築團隊」）；代銷：璞園建築團隊 |
| 基地位置 | 新北市新店區合記街26、32、38、42、46、48、50、52號（央北二路與中山路口，央北重劃區） |
| 基地面積 | 約1,512.5坪 |
| 建蔽率 | 約19.3～19.67% ＊參考行情（不同平台數字略有差異） |
| 總戶數 | 242戶（全為住宅，無店面規劃） |
| 棟別樓層 | 2棟（AB棟雙塔式，棟距約40米），地上22層，地下4層；每層6戶，各配2部電梯 |
| 完工年份 | 推論約2023年（屋齡約3年） ＊參考行情（正式使用執照日期待確認，2019年中推出預售，約8個月完銷） |
| 公設比 | 約34～35% ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 平面式車位232個 |
| 主力坪數 | 1+1房約17坪、2房約27～28坪、3房約38.5坪；另查得少數4房約81.1～81.6坪特殊戶 ＊參考行情 |
| 管理費 | 每坪管理費 待確認（僅查得車位管理費約500元/格/月） |
| 建築特色 | 鑽石級綠建築；制震係數0.28G，日本新日鐵NS制震器＋住友理工TRC制震器雙系統，共112組制震單元；德國TEKA家電、德國Hansgrohe/Duravit衛浴、日本氣密窗；室內挑高3.4米；1,200坪中庭花園、131棵大樹；標榜無暗廳格局 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、林保宏Leo房地產補給站、璞園建築團隊官網、CTWANT等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。誠鑫於2019年中推出預售，約8個月完銷，推估2023年完工交屋，是央北重劃區規模較大的社區之一（242戶、雙塔22層），主打鑽石級綠建築與雙系統制震設計。近一年各平台均價約81.9～88.2萬/坪，屬區內中價位偏上、已完工社區之定位。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考；本案距捷運站均有一段步行距離，交通便利性以公車轉乘或自行開車為主。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（AB棟雙塔式設計，棟距約40米） |
| 樓層 | 地上22層，地下4層；每層6戶，各配2部電梯 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 1+1房 | 約17坪 |
| 2房 | 約27～28坪 |
| 3房 | 約38.5坪 |
| 4房（特殊戶） | 約81.1～81.6坪 ＊ |
資料來源：591實價登錄、林保宏Leo房地產補給站整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情；4房特殊戶為591實價登錄逐筆查得，可能為合併戶或頂樓戶。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 513筆成交 | 約85萬/坪（近1年約85.3萬/坪） |
| houseprice.tw | 501筆成交 | 近一年約88.2萬/坪 ＊ |
| 樂居（頁面一） | 258筆成交 | 約87.6萬/坪 ＊ |
| 樂居（頁面二） | 246筆成交 | 約54萬/坪 ＊ |
| 永慶房仲網 | 未標明 | 近半年約81.9萬/坪 ＊ |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、永慶房仲網轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交總價區間 | 905萬～5,800萬元 |
| 歷史成交單價區間 | 48.4萬（108年10月）～99.0萬/坪（115年3月） |
| 近期逐筆樣本（115年） | 13F 1房38.8坪 85.3萬/坪；18F 2房17.2坪 99.0萬/坪 |
| 累計成交筆數 | 約501～513筆 ＊ |
綜合區間：近一年各平台均價約 81.9～88.2萬/坪（樂居54萬/坪視為異常值，不列入），單價隨屋齡增加與區域行情走揚呈上升趨勢。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，不宜直接套用單一平台均價或歷史極值。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 誠鑫（本案） | 成屋・屋齡約3年 | 242戶 | 17-38.5坪 | 約82-88 ＊ |
| 國美中央新村 | 成屋・屋齡約5年 | 220戶 | 28-50坪 | 約90-99 ＊ |
| 江陵天喆 | 成屋・屋齡約1年 | 89戶 | 40-97.9坪 | 約93-97 ＊ |
| 將捷旅閣 | 成屋・屋齡約2年 | 120戶 | 28-39坪 | 約84-85 ＊ |
| 國泰豐格 | 成屋・屋齡約4年 | 172戶 | 25-51坪 | 約64-86 ＊ |
| 遠雄青青 | 成屋・屋齡約4年 | 48戶 | 42.96-43.83坪 | 約64-77 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、houseprice.tw、永慶交叉比對的區間單價 82～88萬/坪 為基礎，不採用樂居54萬/坪的異常數字，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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代表屋主與買方協商，隨時回報進度
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