新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
裕文花園的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「裕文花園」（寶橋路78巷2號）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：裕文花園是僅50戶的稀有雙拼小型社區，實價登錄至今僅累積6筆成交，樣本數非常少，各平台數字自然也有落差——591均價57萬/坪、其他來源的平均成交均價60.43萬/坪、樂居與houseprice.tw的最新成交則約70萬/坪，我會把這些數字都攤開給您看，並特別提醒您：僅憑6筆交易推算出的均價，代表性有限，正式定價務必以最新逐筆資料為準，不宜完全依賴平均值。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 裕文花園 |
| 建商 | 裕元開發建設股份有限公司；設計：王承熹建築師事務所；構造：RC |
| 基地位置 | 新北市新店區寶橋路78巷2號（中興路、寶橋路交會處，七張生活圈） |
| 基地面積 | 待確認 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 50戶 |
| 棟別樓層 | 稀有雙拼，地上14層，地下2層 |
| 完工年份 | 2005年11月・屋齡約19-21年 ＊參考行情（依資料擷取時間點不同，估算略有落差） |
| 公設比 | 約27.21% |
| 車位規劃 | 待確認 |
| 主力坪數 | 約46～60坪 |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 稀有雙拼14層設計，寧靜花園住宅；位於寶橋路靜巷內 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、樂屋網、信義房屋、達欣工程官網等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。裕文花園由裕元開發建設開發，2005年完工，屋齡約19-21年，僅50戶的稀有雙拼小型社區，位於寶橋路靜巷內。步行約3分鐘可達家樂福新店店，約7分鐘可達裕隆城商場，約8分鐘可達七張捷運站。實價登錄樣本僅6筆，各平台均價從57萬到70萬/坪都有，屬本輪整理中樣本數最少、需要特別謹慎核實的社區之一。
正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 稀有雙拼（單棟雙併規劃） |
| 樓層 | 地上14層，地下2層 |
| 戶數 | 50戶 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 待確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 主力產品 | 約46～60坪 |
資料來源：達欣工程官網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 6筆 | 均價約57萬/坪 |
| 其他來源 | 6筆 | 平均成交均價約60.43萬/坪，歷史最高69.97萬/坪、最低53.68萬/坪 |
| 樂居 | 6筆 | 最新價約69.97萬/坪 |
| houseprice.tw | 6筆 | 最新成交單價約70.0萬/坪(2022年7月) |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 成交單價區間（6筆樣本） | 53.68萬～69.97萬/坪 |
| 平均成交均價 | 約60.43萬/坪 ＊樣本僅6筆，代表性有限 |
| 最新一筆成交（2022年7月） | 約70.0萬/坪 |
| 成交總價區間 | 約2,730萬～4,380萬元 |
綜合區間：樣本僅6筆，成交單價從53.68萬到69.97萬/坪都有，波動範圍佔均價比重不小，統計上代表性有限。正式報價強烈建議以近期實際成交為準，並重新查詢確認最新成交數字，不宜僅憑少數樣本的平均值定價。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 合環御寶 | 約10-12年 | 約78-80.12 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 寶徠花園 | 約12-13年 | 約81.9-91.49（各平台差異大） ＊ |
| 合環御品 | 約19年 | 約76.8-82.46 ＊ |
| 合環御景 | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 裕文花園（本案） | 約19-21年 | 約57-70（樣本僅6筆，各平台差異大） ＊ |
| 合環御璽 | 約17年 | 約59.6-69.7 ＊ |
| 玉上園 | 約11年 | 約65.5-70 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 園上園 | 約17年 | 約62.55-68.1 ＊ |
| 合環LANDMARK | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。各案統計期間、樣本數、屋齡不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：鑑於實價登錄樣本僅6筆，各平台均價從57萬到70萬/坪都有落差，強烈建議正式報價前親自重新即時查詢591、樂居最新逐筆資料並附上查詢時間，不宜直接引用任何單一平台平均值，再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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