新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
群星會的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「群星會」（又稱「元利群星會」，寶橋路66號）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：群星會的均價數字，各平台落差不小——591均價77萬/坪、樂居一年均價80.02萬/坪、houseprice.tw均價74.5萬/坪，另外還查到「近2年成交均價77.9萬/坪」與「全期間平均成交均價62.51萬/坪」兩種差距很大的統計，以及「最新成交約67.5萬/坪（2024年12月）」這筆較新的實際交易紀錄。我不會替您挑一個講，會把這些數字都攤開，並特別提醒您：最新一筆成交67.5萬/坪與樂居的80.02萬/坪落差不小，正式定價務必以近期逐筆資料為準。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 群星會（又稱元利群星會） |
| 建商 | 元利機構（利建實業） |
| 基地位置 | 新北市新店區寶橋路66號（七張生活圈） |
| 基地面積 | 約1,103坪 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 158戶 |
| 棟別樓層 | 5棟（A、B、C、D、E），地上12／14層，地下2層 |
| 完工年份 | 2002年・屋齡約22-24年 ＊參考行情（依資料擷取時間點不同，估算略有落差） |
| 公設比 | 約22.82% |
| 車位規劃 | 待確認 |
| 主力坪數 | 2～4房，約26～68坪 |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 接待大廳、中庭花園、溫水泳池、SPA、按摩池、烤箱、兒童戲水池、交誼區、吧台區、撞球區、健身中心；元利機構代表作之一 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、housefun好房網、永慶房屋等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。群星會由元利機構（利建實業）開發，2002年完工，屋齡約22-24年，158戶規劃，位於寶橋路上。學區北新國小步行約3分鐘，步行約1分鐘可達家樂福新店店，步行約5分鐘可達七張捷運站。各平台均價落差較大，從62.51萬到80.02萬/坪都有，屬本輪整理中需要謹慎核實的社區之一。
正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 5棟（A、B、C、D、E） |
| 樓層 | 地上12／14層，地下2層 |
| 戶數 | 158戶 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 待確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2～4房 | 約26～68坪 |
資料來源：housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 39筆 | 均價約77萬/坪 |
| 樂居 | 38筆 | 一年均價約80.02萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 平均單價約74.5萬/坪 |
| 其他來源 | 未標明 | 近2年成交均價約77.9萬/坪；全期間平均成交均價約62.51萬/坪；最新成交約67.5萬/坪(2024年12月) |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（樂居） | 約80.02萬/坪 |
| 近2年成交均價 | 約77.9萬/坪 |
| 591均價 | 約77萬/坪 |
| houseprice.tw均價 | 約74.5萬/坪 |
| 最新一筆成交（2024年12月） | 約67.5萬/坪 |
| 全期間平均成交均價 | 約62.51萬/坪 ＊可能含較早期成交 |
綜合區間：多數平台均價集中在74.5～80.02萬/坪，但最新一筆實際成交僅67.5萬/坪，與這些平均值有落差，值得留意近期行情是否已見回落。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 合環御寶 | 約10-12年 | 約78-80.12 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 群星會（本案） | 約22-24年 | 約62.51-80.02（各平台差異大） ＊ |
| 寶徠花園 | 約12-13年 | 約81.9-91.49（各平台差異大） ＊ |
| 合環御品 | 約19年 | 約76.8-82.46 ＊ |
| 合環御景 | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 裕文花園 | 約19-21年 | 約57-70（樣本僅6筆，各平台差異大） ＊ |
| 合環御璽 | 約17年 | 約59.6-69.7 ＊ |
| 玉上園 | 約11年 | 約65.5-70 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 園上園 | 約17年 | 約62.55-68.1 ＊ |
| 合環LANDMARK | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。各案統計期間、屋齡不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：鑑於各平台均價從62.51萬到80.02萬/坪落差不小，且最新一筆成交僅67.5萬/坪，建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新逐筆資料並附上查詢時間，不宜直接引用任何單一平台平均值，再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整 待確認
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