新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
環遊市晶華館的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「環遊市晶華館」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：查資料時發現公設比在不同平台出現「24.00%」「24.93%」「約29%起」三種不同數字，落差不小，我沒有隨意挑一個講，三個都列出來，建議以權狀資料為準；均價部分，樂居網站同一建案兩個頁面也出現「近一年84.3萬/坪」與「64萬/坪」的懸殊差異，我不會直接採用偏低的數字，而是以591、5168多平台交叉比對的近一年82.7～84.3萬/坪為主要參考。另外，同棟社區有「寶橋路27號」與「寶橋路27之1號」兩種門牌交錯出現（應為A、B兩棟不同棟號），也已在資料中一併說明，避免與同建商在北新路的姊妹社區「環遊市西華館」混淆——那是完全不同的建案，地址、規模、行情都不一樣。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 環遊市晶華館（同建商在北新路二段另有「環遊市西華館」，為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 樺福建設；坤福營造承建；張樞建築師事務所設計 |
| 基地位置 | 新北市新店區寶橋路27號（含27之1號，同社區A、B兩棟不同門牌） |
| 基地面積 | 約1,200坪 |
| 建蔽率 | 約58.35% ＊參考行情 |
| 總戶數 | 317戶（住家／店面拆分數字待確認） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上29層，地下4層；每層6戶 |
| 完工年份 | 2008年（一說2008年第一季），屋齡約17～18年 |
| 公設比 | 24.00%／24.93%／約29%起 ＊參考行情（三個平台數字不一，建議以權狀為準） |
| 車位規劃 | 數量待確認（591資料庫顯示0格，疑為資料未收錄，非社區無車位） |
| 主力坪數 | 35～48坪為主（3～4房）；另有全社區含車位坪數區間36～90坪 ＊參考行情 |
| 管理費 | 約67元/坪/月 ＊參考行情（單一來源，建議二次查證） |
| 建築特色 | 捷運七張站共構，步行1～2分鐘；一樓挑高6米接待大廳；閱覽室、會議室、健身房、兒童遊戲區、視聽室、中庭花園、KTV、交誼廳；飯店式物業管理、磁扣門禁 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、永慶房屋、PLEX建案網、好房網Housefun等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以捷運環狀線七張站為核心，寶橋路、北新路一帶聚集多個屋齡15～20年的指標社區，加上家樂福、裕隆城（含誠品生活）等大型商場，生活機能成熟，是新店區內少見「捷運共構＋商場環繞」的稀有地段。環遊市晶華館於2008年完工，屋齡約17～18年，捷運七張站共構、步行1～2分鐘，是區內指標社區之一。近一年各平台均價約82.7～84.3萬/坪，較2023年前的約70萬/坪明顯墊高，反映區域行情持續走揚。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考；鄰近醫院確切名稱與距離查無資料，待確認。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟，門牌分別為寶橋路27號、27之1號） |
| 樓層 | 地上29層，地下4層；每層6戶 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 主力3～4房 | 約35～48坪 |
| 全社區含車位坪數區間 | 約36～90坪 ＊ |
資料來源：591實價登錄、PLEX建案網、永慶房屋整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居（頁面一） | 73筆成交 | 近一年約84.3萬/坪 |
| 樂居（頁面二） | 69筆成交 | 約64萬/坪 ＊（與頁面一落差達20萬/坪） |
| 5168比價王 | 74～75筆 | 近一年約83.5萬/坪；近半年約82.7萬/坪 |
| 591實價登錄 | 74筆 | 近一年約83.5萬/坪（歷史最高84.7萬、最低48.8萬/坪） |
| 好房網Housefun | 未標明（較舊統計） | 2023年約70萬/坪起 ＊ |
資料來源：樂居、591實價登錄、5168比價王、好房網Housefun轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交單價區間 | 48.8萬（101年9月）～84.7萬/坪（113年4月） |
| 近兩年最高單價（115年11月） | 約84.3萬/坪 |
| 近兩年最低單價（114年3月） | 約81.5萬/坪 |
| 近期逐筆樣本（115年3月） | 16樓3房47.02坪、3,450萬元、82.7萬/坪 |
綜合區間：近一年單價約 82.7～84.3萬/坪，較2023年前的約70萬/坪明顯墊高，反映屋齡雖已17～18年，區域行情仍持續走揚。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，不宜直接套用樂居偏低的64萬/坪或歷史極值。
| 社區 | 地址 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|
| 環遊市晶華館（本案） | 寶橋路27號 | 317戶 | 約82.7-84.3 ＊ |
| 環遊市西華館 | 北新路二段 | 693戶 | 約88-95 ＊ |
| 合環LANDMARK | 寶橋路（新成屋） | 546戶 | 約68.6-79 ＊ |
| 聯上拾玉 | 永新街 ＊地址待核實 | 98-104戶 | 約63-93.6 ＊（各平台落差大） |
| 台信城易迅 | 大豐路 ＊非寶橋路 | 109戶 | 約60-85.5 ＊ |
| 高峰會 | 文化路 ＊非寶橋路 | 209戶 | 約83.9-84.35 ＊ |
| 玉上園 | 寶橋路78巷 | 約1,106戶 | 約65.5-70 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；聯上拾玉、台信城易迅、高峰會等案地址或均價在不同平台間有明顯出入，正式引用前建議二次核實。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、5168交叉比對的近一年區間單價 82.7～84.3萬/坪 為基礎，不採用樂居偏低的64萬/坪，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交