新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
波爾多的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「波爾多（一期）」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
波爾多是央北重劃區裡較早完工的案子之一，網路上同時查得到「波爾多」跟「波爾多2樂菲莊園」的資料，我在整理時特別核對過坪數規劃，把不屬於您這戶（一期）的資料排除掉，沒有為了湊數字就混在一起講。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 波爾多（一期） |
| 建商 | 寶德建設・茂德機構 |
| 基地位置 | 新北市新店區十四張路381～383號（央北重劃區） |
| 基地面積 | 約932坪 ＊參考行情 |
| 總戶數 | 293戶（280戶住家、13戶店面） |
| 棟別樓層 | 2棟，地上15層，地下6層 |
| 完工年份 | 2021年9月（屋齡約5年） ＊參考行情 |
| 公設比 | 約33% |
| 車位規劃 | 平面式車位，數量待確認 |
| 主力坪數 | 1房約16坪、2房約20坪、3房約26～30坪 |
| 管理費 | 約65元/坪/月 ＊參考行情 |
資料來源：5168比價王、樂居、永慶房屋、信義房屋等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前已站穩7字頭以上。波爾多（一期）是區內較早完工交屋的案子之一（2021年9月），屋齡雖然比全陽大璽、鼎實唯我等後期案子稍長，但社區成熟度也相對較高，是區內少數已經歷完整入住週期的產品。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行與車程時間為＊參考行情，依路況變動。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟 |
| 樓層 | 地上15層，地下6層 |
| 座向 | 待確認（建議現場核實本戶座向與棟距） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 1房 | 約16坪 |
| 2房 | 約20坪 |
| 3房 | 約26～30坪 |
棟別、坪數資料來源：5168比價王、永慶房屋、PLEX建案資訊整理，查詢時間 2026年9月。
| 成交年月 | 坪數 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|
| 114年09月 | 26.09坪 | 1,680萬 | 64.38萬/坪 | 11F／地上15F |
| 107年04月 | 15.24坪（含車位8.27坪） | 984萬 | 41.84萬/坪 | 10F／地上15F |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄「波爾多」 | 606筆成交 | 約72萬/坪 ＊ |
| 樂居「波爾多」 | 347筆交易 | 約68.91萬/坪 ＊ |
綜合區間：單價約 64～72萬/坪 ＊參考行情。這兩個平台統計是否完全只涵蓋「一期」、或混入「波爾多2樂菲莊園」的筆數無法完全確認，數字僅供區間參考；實際成交會因樓層、座向、屋況而有落差，正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 波爾多一期（本案） | 成屋・屋齡約5年 | 293戶 | 16-30坪 | 約64-72 ＊ |
| 波爾多2樂菲莊園 | 成屋（同集團二期） | 待確認 | 待確認 | 約68 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
| 鼎實唯我 | 成屋・屋齡約半年 | 167戶 | 21-45坪 | 約80-90 ＊ |
| 聯上澐朗 | 預售(預計2027Q4完工) | 383戶 | 29-65坪 | 約74-87 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字；預售案價格反映的是目前簽約價，非成屋實際使用狀況，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以近期區間單價 64～72萬/坪 為基礎，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交