新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
樂菲莊園的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「波爾多2樂菲莊園」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
樂菲莊園跟「波爾多一期」是同一個建商集團的姊妹案，但社區規模、坪數、行情都不一樣，整理資料時已經特別核對過，不會把兩個案子的數字混在一起講。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 波爾多2 樂菲莊園 |
| 建商 | 茂德機構（與波爾多一期同建商集團） |
| 基地位置 | 新北市新店區央北二路289號（央北重劃區） |
| 基地面積 | 約2,537～2,538坪 |
| 總戶數 | 655戶（640戶住家、15戶店面） |
| 棟別樓層 | 4棟，地上15層，地下5層 |
| 完工年份 | 2023年第三季（屋齡約2～3年） ＊參考行情 |
| 公設比 | 約33% |
| 車位規劃 | 坡道平面車位，無機械車位；數量待確認 |
| 主力坪數 | 2房約21坪、3房約32坪、4房約54坪 |
| 管理費 | 約60元/坪/月 ＊參考行情 |
| 建築特色 | 社區正面新店溪水岸，部分高樓層戶別擁有河景 |
資料來源：永慶房屋、樂居、5168比價王等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前已站穩7字頭以上。波爾多2樂菲莊園是區內規模最大的社區之一（655戶），2023年第三季完工，社區正面新店溪水岸，是少數強調「河景」題材的央北產品，主力坪數偏小、總價相對親民。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 4棟 |
| 樓層 | 地上15層，地下5層 |
| 座向 | 待確認（面新店溪側部分高樓層戶別有河景，實際座向建議現場核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約21坪 |
| 3房 | 約32坪 |
| 4房 | 約54坪 |
資料來源：永慶房屋、5168比價王建案介紹整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 成交年月 | 地址 | 坪數 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年06月 | 央北二路313號 | 25.94坪 | 1,428萬 | 63.4萬/坪 | 6F/15F |
| 115年03月 | 中山路31巷48號 | 44.13坪 | 3,216萬 | 79.6萬/坪 | 1F/15F |
| 114年12月 | 央北二路305號 | 25.11坪 | 1,500萬 | 68.1萬/坪 | 15F/15F |
| 114年11月 | 央北二路289號 | 27.78坪 | 1,730萬 | 71.5萬/坪 | 3F/15F |
| 114年05月 | 央北二路327號 | 39.26坪 | 2,388萬 | 60.8萬/坪 | 13F/15F |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 樂居 | 737筆交易 | 約70.07萬/坪 ＊ |
| 永慶房屋 | 近半年 | 約68萬/坪 ＊ |
綜合區間：單價約 60～80萬/坪 ＊參考行情（依逐筆資料，樓層與坪數差異對單價影響明顯）。實際成交會因樓層、座向、是否有河景而有落差；正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 波爾多2樂菲莊園（本案） | 成屋・屋齡約2-3年 | 655戶 | 21-54坪 | 約60-80 ＊ |
| 波爾多一期 | 成屋・屋齡約5年 | 293戶 | 16-30坪 | 約64-72 ＊ |
| 漢皇吾岳 | 成屋・屋齡約1-2年 | 257戶 | 22-43坪 | 約81-88 ＊ |
| 宏普中央公園 | 成屋・屋齡約2-3年 | 約308戶 | 23-60坪 | 約80-93 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以近期區間單價 60～80萬/坪 為基礎，需再依本戶實際樓層、座向、是否有河景調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
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