新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
文心念念的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「文心念念」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
查資料時發現實價登錄裡有兩筆1樓交易單價明顯偏高（96～97萬/坪），跟文心念念主打「雙起居二代宅」的特殊格局可能有關，我沒有把它當異常值刪掉、也沒有假裝沒看到，而是照實列出並標註待確認。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 文心念念 |
| 建商 | 文心建設（北市老牌建商，主要於內湖推案） |
| 基地位置 | 新北市新店區斯馨路71巷51號（央北重劃區） |
| 基地面積 | 約907.5坪 |
| 總戶數 | 92戶（90戶住家、2戶店面） |
| 棟別樓層 | A、B兩棟，地上14層，地下3層，RC鋼筋混凝土構造 |
| 完工年份 | 2024年（屋齡約1-2年） ＊參考行情 |
| 公設比 | 約33% ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 124個，坡道平面車位，登記公設固定車位 |
| 主力坪數 | 2房約25～27坪、3房約38坪、4房／樓中樓約45～54坪；21種不同格局，每層約4～5戶、無標準層 |
| 管理費 | 約500元/月 ＊參考行情（部分平台顯示為每戶固定金額，非一般「元/坪/月」計費方式，待現場確認） |
| 建築特色 | 主打「雙起居二代宅」：同層可分樓上樓下兩個獨立住家空間，各有獨立出入口，兩代同堂又保有各自隱私 |
資料來源：林保宏Leo房地產補給站、5168比價王、永慶房屋等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前已站穩7字頭以上。文心念念2024年完工，是央北重劃區內少見主打「雙起居二代宅」的產品——同層樓上樓下各自獨立、21種格局無標準層，鎖定兩代同堂又想保有各自生活空間的家庭，近一年均價約75～79萬/坪。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | A、B兩棟；每層約4～5戶，21種不同格局，無標準層 |
| 樓層 | 地上14層，地下3層 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實本戶朝向與棟距） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約25～27坪 |
| 3房 | 約38坪 |
| 4房／樓中樓 | 約45～54坪 |
資料來源：林保宏Leo房地產補給站整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。「雙起居二代宅」每層可分樓上樓下兩個獨立住家空間，實際房型組合建議現場核實。
| 成交年月 | 坪數 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|
| 114年12月 | 32.2坪 | 3,390萬 | 96.0萬/坪 | 1F |
| 114年10月 | 36.9坪 | 3,875萬 | 97.0萬/坪 | 1F |
| 114年09月 | 50.5坪 | 4,286萬 | 79.1萬/坪 | 7F |
| 114年01月 | 54.5坪 | 4,850萬 | 84.9萬/坪 | 8-9F(樓中樓) |
| 113年11月 | 36.6坪 | 3,020萬 | 82.5萬/坪 | 9F |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 170筆成交 | 約78萬/坪 ＊ |
| 樂居 | 94筆交易 | 約79.23萬/坪 ＊ |
| 永慶房屋 | 近半年 | 約74.5萬/坪 ＊ |
綜合區間：單價約 75～79萬/坪 ＊參考行情（三平台成交數字相近）。另有報導指成屋均價約80～90萬/坪，與上述成交類數字有落差，可能為行銷或開價說法，待確認；正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 文心念念（本案） | 成屋・屋齡約1-2年 | 92戶 | 25-54坪 | 約75-79 ＊ |
| 禾禾好好 | 成屋・屋齡約5年 | 151戶 | 22-50坪 | 約79-87 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
| 漢皇吾岳 | 成屋・屋齡約1-2年 | 257戶 | 22-43坪 | 約81-88 ＊ |
| 希爾登 | 成屋・屋齡約3-4年 | 320戶 | 24-60坪 | 約93-99 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以近期較一致的區間單價 75～79萬/坪 為基礎，需再依本戶實際樓層、格局、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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