本案為預售屋，尚未完工；依《平均地權條例》第47條之4，讓與前必須先確認受讓／讓與雙方符合法定例外身分，資格目前尚未確認。
新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
忠泰蘊的屋主，您好：這份企劃書，是特地為您手上「忠泰蘊」這戶預售權利做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。這戶目前還是預售階段，尚未完工；在開始討論任何委託或讓與細節之前，有一件事必須先講清楚——依平均地權條例第47條之4，預售屋在交屋前原則上不得轉售給第三人，除非受讓方是您的配偶、直系血親、二親等內旁系血親，或符合政府核准的特殊困難情形，否則雙方都可能面臨新台幣50萬至300萬元的罰鍰。目前我們還沒有確認您是否符合這項例外身分，這件事必須在任何委託或簽約動作之前先查證清楚，不是等簽了約才發現行不通。
裡面每一項資料——預售簽約行情、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔。這份手冊，就是要先把市場落差跟法規風險都攤開來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場、也不會踩雷的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 忠泰蘊 |
| 建商 | 忠泰建設 |
| 基地位置 | 新北市新店區央北二路（斯馨路、斯馨路71巷一帶，央北重劃區） |
| 基地面積 | 約867坪 |
| 總戶數 | 83戶（72戶住家＋11戶店面／一般事務所） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上14層，地下3層 |
| 公設比 | 約34.9%起 ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 平面車位121個，機械車位0個；車位配比約略每戶1個 ＊參考行情 |
| 主力坪數 | 2房約30～37.55坪、3房約52～67.69坪 ＊參考行情（不同平台區間略有差異） |
| 管理費 | 約130元/坪/月 ＊參考行情 |
| 物件狀態 | 預售屋，預計2026年12月完工，目前尚未完工 ＊參考行情 |
資料來源：5168比價王、PLEX建案資訊、ETtoday房產雲等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」，也是新北市「五星計畫」中平均房價最高的重劃區之一。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前已站穩7字頭以上，部分預售案更已站上8字頭。忠泰蘊由忠泰建設開發，掛牌建商品牌加持，是央北重劃區內成交單價站上8字頭的第三個預售案；區內大面積可推土地已所剩不多，是吸引買方進場的原因之一，目前仍在興建階段。 ＊參考行情
學區、步行與車程時間均為＊參考行情或待確認，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實，其餘依路況與工程進度變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟） |
| 樓層規劃 | 地上14層、地下3層 |
| 座向 | 待確認（規劃階段公開資料未載明各戶座向，建議向建商索取平面圖核實） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約30～37.55坪 ＊ |
| 3房 | 約52～67.69坪 ＊ |
資料來源：ETtoday房產雲、5168比價王、PLEX建案資訊整理，查詢時間 2026年9月；坪數為公開資料整理之區間，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情，各平台區間有落差，待現場核實。
| 簽約年月 | 棟別樓層 | 坪數(權狀/房屋) | 總價 | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 112年08月 | A7棟8樓 | 59.61坪／51.53坪 | 4,280萬(含車位240萬) | 78.4萬/坪 |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價／最新價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 48筆成交 | 約89萬/坪 ＊ |
| 樂居 | 52筆交易 | 約89.62萬/坪 ＊ |
| ETtoday房產雲 | 近期9戶揭露 | 約73.5～81.9萬/坪 ＊ |
591與樂居的89萬/坪類數字，跟ETtoday報導的73.5-81.9萬/坪、以及上方單筆紀錄的78.4萬/坪落差明顯，研判可能是不同查詢時間點快照（預售案簽約價會隨銷售期推進逐步墊高），非單一數字有誤；正式報價建議只採近3個月內的逐筆資料，不要直接套用「均價」。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 忠泰蘊（本案） | 預售(預計2026年12月完工) | 83戶 | 30-67.69坪 | 約74-90 ＊ |
| 聯上澐朗 | 預售(預計2027Q4完工) | 383戶 | 29-65坪 | 約74-87 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
| 希爾登 | 成屋・屋齡約3-4年 | 320戶 | 24-60坪 | 約93-99 ＊ |
| 江陵天喆 | 成屋・屋齡約1年 | 89戶 | 40-97.9坪 | 約93-97 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字，標＊為參考行情；預售案價格反映的是目前簽約價，非成屋實際使用狀況，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本案官方買方統計資料；受讓方仍須先確認符合平均地權條例第47條之4的例外身分規定，資格尚未確認前不宜對外洽談。
讓與價建議：目前不同來源單價落差達10萬/坪以上（73.5～90萬/坪），需先以近3個月內逐筆資料校準，並待資格確認、與建商確認換約規定後再提供正式定價 待確認
優先確認受讓方是否符合平均地權條例第47條之4例外身分——這是第一步，資格未確認前不進行後續動作
向建商業務或客服確認換約手續、同意書與相關費用
現場勘估合約進度、已繳金額，討論委託方式
確認委託期間；依規定不得公開刊登轉售廣告給不符資格對象
偕同地政士辦理權利讓與契約用印、建商用印同意換約
計算已繳工程款／開工款，後續依原契約付款期程由受讓人接續繳納
流程依平均地權條例第47條之4及一般預售屋換約實務整理，實際文件與費用以建商及地政士確認為準；資格確認前，不建議進行02以後的任何動作。