新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
寶路生活館的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「寶路生活館」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：寶路生活館是2001年完工、屋齡約25年的社區，各平台均價大致集中在67～73萬/坪（591、樂居、houseprice.tw、中信房屋都落在這個區間），但我另外查到一個來源顯示均價僅48.46萬/坪，明顯偏離其他來源近20萬/坪，我判斷這可能是統計基礎不同或資料有誤，會誠實標註為疑似異常值、不直接採用，但也不會隱瞞這個數字的存在。成交筆數也有92筆、109筆、116筆三種說法，落差不算小，正式定價建議親自重新查詢並附上查詢時間。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 寶路生活館 |
| 建商 | 寶源建設有限公司（寶路集團） |
| 基地位置 | 新北市新店區中興路二段197號（七張生活圈） |
| 基地面積 | 待確認 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 358～360戶 ＊參考行情（兩來源筆數接近但不同） |
| 棟別樓層 | A棟（主棟）地上14層，B棟（服務式公寓棟）地上17層，地下4層；SC／SRC鋼骨（混凝土）結構 |
| 完工年份 | 2001年6月（一說6月29日）・屋齡約25年 |
| 公設比 | 約23.55%（低公設社區設計） |
| 車位規劃 | 坡道機械式＋坡道平面式車位 ＊參考行情（詳細數量待確認） |
| 主力坪數 | 1～4房，坪數區間約10～54.88坪 ＊參考行情（另一來源稱最大達100坪，兩者差異較大） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 外觀二丁掛、石材，人車分道設計；飯店式物業管理；公設含室內游泳池、健身房、交誼廳、閱覽室、會議廳、視聽室、室內籃球場、乒乓球室、幼兒遊樂區、歐式中庭花園 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、樂屋網、housefun好房網、中信房屋等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一，與央北重劃區的新興水岸社區形成對比。寶路生活館由寶源建設（寶路集團）開發，2001年完工，屋齡約25年，位於七張精華區段（萬家福商圈／裕隆城商城），步行約7-8分鐘可達七張捷運站。各平台均價大致集中在67～73萬/坪，屬七張生活圈內屋齡較長、公設比相對低的指標社區之一。
學區資料查得為北新國小（雙語）、五峰國中，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | A棟（主棟）＋B棟（服務式公寓棟） |
| 樓層 | A棟地上14層、B棟地上17層，地下4層 |
| 戶數 | 358～360戶 ＊參考行情 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 坡道機械式＋坡道平面式車位 ＊參考行情（詳細數量待確認） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 1～4房 | 約10～54.88坪 ＊ |
資料來源：591實價登錄、housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 109筆 | 均價約73萬/坪 |
| 樂居 | 109筆 | 一年均價約70.33萬/坪，歷史最高80.54萬/坪、最低36.36萬/坪 |
| 樂屋網 | 116筆 | 均價約67萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 平均單價約69.7萬/坪 |
| 中信房屋 | 未標明 | 近三個月均價約71.2萬/坪 |
| 其他來源（異常值） | 92筆 | 均價約48.46萬/坪 ＊明顯偏離其他來源，不採用 |
資料來源：591實價登錄、樂居、樂屋網、houseprice.tw、中信房屋轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（多平台集中區間） | 約67萬～73萬/坪 |
| 近三個月均價（中信房屋） | 約71.2萬/坪 |
| 歷史成交單價區間 | 36.36萬～80.54萬/坪 |
| 異常值（不採用） | 約48.46萬/坪 ＊明顯偏離其他來源 |
綜合區間：近一年均價相對集中在67～73萬/坪，是七張生活圈屋齡較長社區中資料相對一致的一個；歷史單價區間36.36萬～80.54萬/坪波動較大，可能含早期成交低價與近期高樓層特殊戶。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 寶路生活館（本案） | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 合環LANDMARK | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考。各案統計期間、屋齡、產品定位不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、樂居、houseprice.tw、中信房屋相對一致的區間單價 約67～73萬/坪 為基礎（明確排除48.46萬/坪異常值），建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
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