新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
宏普中央公園的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「宏普中央公園」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
我也注意到宏普在央北重劃區另外還有「宏普Garden Park（中央公園2）」這個相近但不同的案子，整理資料時已特別核對過門牌與坪數規劃，避免把不同案子的行情混在一起講。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 宏普中央公園 |
| 建商 | 宏普建設 |
| 基地位置 | 新北市新店區啟文路（央北重劃區） |
| 基地面積 | 約2,003坪 ＊參考行情 |
| 總戶數 | 約308戶 ＊參考行情（不同平台間有308～314戶的落差） |
| 棟別樓層 | 地上23層，地下4層 |
| 完工年份 | 2023年底（屋齡約2～3年） ＊參考行情 |
| 公設比 | 約33.9% |
| 車位規劃 | 坡道式平面車位約287個，無機械車位 |
| 主力坪數 | 2房約23～24坪、3房約27～44坪、4房約51～60坪 |
| 管理費 | 約90元/坪/月 ＊參考行情 |
資料來源：5168比價王、樂居、永慶房屋、PLEX等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前已站穩7字頭以上。宏普中央公園由指標建商宏普建設開發，基地面積約2,003坪，屬於區內規模較大的社區之一，2023年底完工，目前屋齡約2～3年，是區內屋況介於「全新」與「已入住穩定」之間的產品。 ＊參考行情
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行與車程時間為＊參考行情，依路況變動。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 樓層規劃 | 地上23層，地下4層 |
| 棟別 | 門牌橫跨啟文路66～96號等多個號次，研判為多棟建築群，精確棟別劃分待確認 |
| 座向 | 待確認（建議現場核實本戶座向與棟距） |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約23～24坪 |
| 3房 | 約27～44坪 |
| 4房 | 約51～60坪 |
棟別資訊取自實價登錄門牌整理，非官方完整棟別配置圖；坪數資料來源：PLEX建案資訊、5168比價王整理，查詢時間 2026年9月。
| 成交年月 | 坪數 | 格局 | 總價 | 單價 | 樓層 |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年07月 | 36.44坪 | 2房 | 2,700萬 | 92.6萬/坪 | 6F／地上23F |
| 114年12月 | 46.84坪 | 3房 | 3,300萬 | 82.8萬/坪 | 16F／地上23F |
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 808筆成交 | 約88萬/坪 ＊ |
| 樂居 | 256筆交易 | 約82.64萬/坪 ＊ |
| 其他平台整理 | 近一年 | 約87.7萬/坪 ＊ |
綜合區間：單價約 80～93萬/坪 ＊參考行情。實際成交會因樓層、座向、裝潢而有落差；正式報價建議以近3個月內、同棟別／同樓層區間的逐筆資料為準。
| 社區 | 階段 | 戶數 | 坪數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|---|---|
| 宏普中央公園（本案） | 成屋・屋齡約2-3年 | 約308戶 | 23-60坪 | 約80-93 ＊ |
| 全陽大璽 | 成屋・屋齡約4年 | 412戶 | 23-50坪 | 約70-90 ＊ |
| 鼎實唯我 | 成屋・屋齡約半年 | 167戶 | 21-45坪 | 約80-90 ＊ |
| 波爾多一期 | 成屋・屋齡約5年 | 293戶 | 16-30坪 | 約64-72 ＊ |
| 聯上澐朗 | 預售(預計2027Q4完工) | 383戶 | 29-65坪 | 約74-87 ＊ |
全數為第三方房產平台整理數字；預售案價格反映的是目前簽約價，非成屋實際使用狀況，僅供區域行情參考。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以近一年區間單價 80～93萬/坪 為基礎，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
協助文件用印、稅務申報、點交