新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
國美德杰中央新村II的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「國美德杰中央新村II」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：國美建設在央北重劃區其實有兩個名稱相似的建案——「國美中央新村」（原案，央北一路8號，220戶純住宅，國美建設單獨開發，另有專屬企劃書）與「國美德杰中央新村II」（本案，央北二路與中山路口，236戶含7戶店面，由國美建設與德杰建設共同投資興建），兩案地址、戶數、建商組成都不同，整理資料時特別逐一核對，確認這份企劃書用的全部是「本案」（德杰中央新村II）的資料，不與原案混用。均價部分，各平台雖然數字相對一致（多落在92～94萬/坪），但成交筆數卻從170筆到314筆都有，落差不小，我會把不同筆數的來源都列出來，不會刻意挑一個講。地址也有「央北二路與中山路口」與「中山路88號」兩種寫法，建議以建物謄本核實。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 國美德杰中央新村II（與同建商「國美中央新村」原案為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 國美建設、德杰建設共同投資興建；營造：金弘承營造 |
| 基地位置 | 新北市新店區央北二路與中山路口（斯馨段30、32地號） ＊參考行情（另一來源稱中山路88號，說法不一） |
| 基地面積 | 待確認 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 236戶（住家229戶＋店面7戶） |
| 棟別樓層 | 3棟，地上15層，地下3層；A棟每層5戶配2部電梯，坪數22.2～43.54坪；B棟每層7戶配2部電梯，坪數23.16～36.01坪 |
| 完工年份 | 預計2024年第一季 ＊參考行情（另一來源屋齡約1年，推估完工時間略有落差） |
| 公設比 | 約33% |
| 車位規劃 | 231個平面式車位 |
| 主力坪數 | 2房約22／25坪、3房約32／36坪、4房以上約43.54坪 |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 緊鄰環狀線十四張站及即將通車的安坑輕軌；步行可達陽光運動公園；輕總價規劃，坪數區間22-43坪 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、樂屋網、任勝的新店房地產手記、林保宏Leo房地產補給站等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。國美德杰中央新村II由國美建設與德杰建設共同開發，236戶規劃（含7戶店面），預計2024年第一季完工，位於央北二路與中山路口，緊鄰環狀線十四張站及即將通車的安坑輕軌。各平台均價相對一致，多落在92～94萬/坪，屬區內中價位偏上的社區之一。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 3棟；A棟每層5戶配2部電梯，B棟每層7戶配2部電梯 |
| 樓層 | 地上15層，地下3層 |
| 戶數 | 236戶（住家229戶＋店面7戶） |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 231個平面式車位 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約22／25坪 |
| 3房 | 約32／36坪 |
| 4房以上 | 約43.54坪 |
資料來源：591實價登錄、任勝的新店房地產手記整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 314筆 | 均價約92萬/坪 |
| 樂居 | 170筆 | 一年均價約92.02萬/坪 |
| 樂屋網 | 312筆 | 均價約94萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 平均單價約92.3萬/坪 |
資料來源：591實價登錄、樂居、樂屋網、houseprice.tw轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一年均價（多平台一致） | 約92萬～94萬/坪 |
| 歷史成交單價區間 | 58.42萬～99.02萬/坪 |
| 近6個月均價 | 約90.1萬/坪 |
| 最新一筆成交（2025年7月） | 約91.5萬/坪 |
| 近5年最高單價（2025年1月） | 約99.0萬/坪 |
綜合區間：近一年均價相對穩定，集中在92～94萬/坪，歷史單價區間58.42萬～99.02萬/坪波動較大，可能含早期預售低價與近期高樓層特殊戶。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100（區內最高） ＊ |
| 國美德杰中央新村II（本案） | 236戶 | 約92-94 ＊ |
| 國美中央新村（姊妹案，勿混淆） | 220戶 | 約90-98.8 ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93 ＊ |
| 國泰豐碩 | 132戶 | 約83-96（各平台差異大） ＊ |
| 國泰豐和 | 223戶 | 約85-89 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 約85 ＊ |
| 宏盛心中央 | 141戶 | 約70-86（各平台差異極大） ＊ |
| 宏普中央公園2 | 314戶 | 約91.27 ＊ |
| 宏國大央北 | 151戶 | 約80-86.6（各平台差異大） ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84 ＊ |
| 國泰豐格 | 172戶 | 約82 ＊ |
| 央北鑫建築 | 174戶 | 約81.6-82.4 ＊ |
| 宏普中央公園3（仍預售中，勿混淆） | 130戶 | 約78.5-80 ＊ |
| 三輝四季 | 65戶 | 約78 ＊ |
| 將捷央旅 | 17戶 | 約67 ＊ |
| 泉泓沐風 | 13戶 | 約71-85.3（各平台差異大） ＊ |
| 鐫画 | 89戶 | 約63 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；國美建設在央北重劃區有原案「國美中央新村」與本案「國美德杰中央新村II」兩個建案，本表已明確標註區分，避免混用。各案統計期間不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以各平台相對一致的區間單價 約92～94萬/坪 為基礎，建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
專業攝影、線上線下廣告曝光
篩選買方、安排看屋、蒐集回饋調整策略
代表屋主與買方協商，隨時回報進度
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