新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
國泰豐碩的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「國泰豐碩」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：國泰建設在央北重劃區其實有三個名稱非常相似的建案——「國泰豐格」「國泰豐和」「國泰豐碩」，整理資料時特別逐一核對地址、戶數、實價登錄數字，確認這份企劃書用的全部都是「國泰豐碩」（斯馨路）本身的資料，不會與姊妹案混用。均價部分，591同一頁面在不同時間點查詢竟出現「近一年86萬/坪」與「近兩年91萬/坪」不同數字，其他平台又有83.1萬到96.1萬/坪的落差，我把幾個數字都攤開給您看，不會為了好看只講最高的那個；地址門牌也出現多個不同版本，建議正式簽約前以建物謄本核實。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 國泰豐碩（國泰建設在央北另有「國泰豐格」「國泰豐和」兩個名稱相似的姊妹案，皆為不同建案，勿混淆） |
| 建商 | 國泰建設；三井工程營造 |
| 基地位置 | 新北市新店區斯馨路 ＊參考行情（門牌出現多個版本：70號／56號／斯馨一路／斯馨段106地號，說法不一，建議以建物謄本核實） |
| 基地面積 | 約1,191.38坪 |
| 建蔽率 | 約35.04% ＊參考行情 |
| 總戶數 | 132戶（全數住家，零店面、零地主戶） |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上14層，地下3層；A棟每層4戶（皆4房），B棟每層6戶（4戶3房＋2戶2房），每棟2部電梯；另有2戶樓中樓71坪特別戶 |
| 完工年份 | 已完工成屋 ＊參考行情（各平台說法不一：2022年推估／2023年第三季／2024年第一季，正式日期建議以謄本核實） |
| 公設比 | 約32.80% ＊參考行情 |
| 車位規劃 | 161個平面式車位（無機械車位）；2房、3房需購1車位，4房需購2車位；車位坪數約9.6～19.32坪，售價約220～480萬 |
| 主力坪數 | 2房約26坪、3房約37坪、4房約46坪（另2戶樓中樓71坪） ＊參考行情 |
| 管理費 | 房屋每坪100元/月，車位每個500元/月 ＊參考行情 |
| 建築特色 | 飯店式接待大廳；無前陽台但每房皆有對外窗；公設含中庭花園、健身房、廚藝教室、瑜珈教室、閱覽室（3間獨立包廂）、多功能運動Bar（撞球桌）、親子遊戲區、曬被區；標配超耐磨木地板、林內瓦斯爐、Bosch洗碗機、Toto馬桶；11樓以上配置灑水系統 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、永慶房屋、James賞屋筆記、Lotte建案開箱等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。國泰豐碩由國泰建設開發，132戶規劃，已完工成屋，與潤泰央北、將捷旅閣、鳳翔等指標社區步行可及。各平台近一年均價約83～96萬/坪（因統計時間點不同而有落差），屬區內中價位偏上、行情持續上漲的社區之一。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟）；A棟每層4戶（皆4房46坪），B棟每層6戶（4戶3房36.98-37坪＋2戶2房25.88坪），每棟2部電梯 |
| 樓層 | 地上14層，地下3層 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 161個平面式車位（無機械車位）；2房、3房需購1車位，4房需購2車位 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約26坪 |
| 3房 | 約37坪 |
| 4房 | 約46坪 |
| 樓中樓特別戶 | 約71坪 ＊（僅2戶） |
資料來源：591實價登錄、James賞屋筆記整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄（同頁不同時間點） | 247～265筆 ＊（同頁面前後查詢數字不同） | 近一年86萬/坪 與 近兩年91萬/坪 兩種數字並存 |
| 5168比價王（頁面一） | 271筆 | 近一年均價約96.1萬/坪 |
| 5168比價王（頁面二） | 248筆 | 平均約86.5萬/坪，單價區間59.1～86.4萬/坪 |
| 樂居 | 132筆 | 一年均價約86.48萬/坪 |
| 永慶房屋 | 未標明 | 近三個月均價約83.1萬/坪；近兩年最高86.5萬/坪(2024年11月) |
資料來源：591實價登錄、5168比價王、樂居、永慶房屋轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交單價區間 | 58.7萬～97.3萬/坪 |
| 歷史最低單價（109年8月／2020年8月） | 約58.7萬/坪 |
| 最新一筆成交（115年7月／2026年7月） | 約97.3萬/坪 ＊（單一頁面擷取，建議重新查證） |
| 近期逐筆樣本（2024年11月） | 5樓55.49坪、4,230萬元、86.48萬/坪（含車位260萬） |
綜合區間：從2020年約58.7萬/坪起漲，近年單價已來到80～97萬/坪，區域行情持續上揚，但確切最新均價因各平台統計時間不同而有落差。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字，不宜直接套用本表歷史極值。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 國泰豐碩（本案） | 132戶 | 約83-96（各平台差異大） ＊ |
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100（區內最高） ＊ |
| 國美中央新村 | 220戶 | 約90-98.8 ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93 ＊ |
| 國泰豐和（姊妹案，勿混淆） | 223戶 | 約85-89 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 約85 ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84 ＊ |
| 國泰豐格（姊妹案，勿混淆） | 172戶 | 約82 ＊ |
| 三輝四季 | 65戶 | 約78 ＊ |
| 將捷央旅 | 17戶 | 約67 ＊ |
| 鐫画 | 89戶 | 約63 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；國泰建設在央北重劃區有「國泰豐格」「國泰豐和」「國泰豐碩」三個名稱相似的建案，本表已逐一核對區分，避免混用。各案統計期間不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以各平台交叉比對的區間單價 83～96萬/坪 為基礎，建議正式報價前重新即時查詢591、5168、樂居三平台最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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