新北市新店區・七張生活圈
「資訊的落差，就是財富的落差。」
合環御寶的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「合環御寶」（寶強路8號）這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：合環建設在七張生活圈的寶強路一帶，其實密集推出了好幾個名稱極相似的建案——「合環御寶」（本案，寶強路8號，215戶，75-100坪大坪數規劃）、「合環御璽」（寶強路9號，81戶，30-64坪，屋齡較長約17年）、「合環御品」（寶強路23號，149戶，23-88坪，屋齡約19年），再加上先前我幫其他屋主整理過的「合環御景」（中興路二段225號）與「合環LANDMARK」（寶橋路77號），一共五個「合環」字號的建案，光是門牌相鄰一號之差（8號、9號、23號）就很容易搞混，我在整理資料時已逐一核對，確保這份企劃書用的全部是「合環御寶」本身的資料。均價部分，各平台大致集中在78～80萬/坪，但也查到一筆「平均成交均價66.07萬/坪」的數字明顯偏低，我判斷這可能是含較早期成交的全期間均價，會把這個數字也列出來，不會刻意隱瞞。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 合環御寶；與同建商「合環御璽」（寶強路9號）、「合環御品」（寶強路23號）、「合環御景」、「合環LANDMARK」皆為不同建案，勿混淆 |
| 建商 | 合環建設（合寶開發）；都市更新案 |
| 基地位置 | 新北市新店區寶強路8號（七張生活圈） |
| 基地面積 | 約2,600坪 |
| 建蔽率 | 待確認 |
| 總戶數 | 215戶 |
| 棟別樓層 | 2棟（A、B棟），地上27／29層，地下4層；各棟平均一層4戶，共用3部電梯 |
| 完工年份 | 2014年・屋齡約10-12年 ＊參考行情（各平台屋齡估算略有落差） |
| 公設比 | 約27.5%～27.67% |
| 車位規劃 | 待確認 |
| 主力坪數 | 4房約75坪與100坪（大坪數豪宅規劃，無小坪數產品） |
| 管理費 | 待確認 |
| 建築特色 | 雙制震規畫，SRC結構；前公園、中庭園、後花園三座綠海環抱；公設含接待大廳、會客室、會議室、空中花園、爵士吧台、鋼琴演奏區、閱覽室、交誼廳、視聽室、露天游泳池、健身房、棋藝室、宴會廳、KTV、溫泉會館等度假休閒設施 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw、housefun好房網、永慶房屋、工商時報等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
七張生活圈以萬家福商圈、裕隆城商城為核心，生活機能成熟，是新店區發展較早、屋齡分布較廣的生活圈之一。合環御寶由合環建設（合寶開發）開發，2014年完工，屋齡約10-12年，215戶大坪數豪宅規劃（僅4房75坪與100坪兩種格局），位於寶強路，屬都市更新案。步行約2分鐘可達全聯福利中心北新店店，約5分鐘可達家樂福新店店，約6分鐘可達捷運大坪林站，近七張站。各平台均價大致集中在78～80萬/坪，屬七張生活圈內大坪數豪宅型的指標社區之一。
正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 2棟（A、B棟） |
| 樓層 | 地上27／29層，地下4層；各棟平均一層4戶，共用3部電梯 |
| 戶數 | 215戶 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 待確認 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 4房 | 約75坪 |
| 4房（大坪數） | 約100坪 |
資料來源：工商時報、housefun好房網整理，查詢時間 2026年9月；個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 242筆 | 均價約78萬/坪 |
| 樂居 | 248筆 | 最新價約80.12萬/坪 |
| houseprice.tw | 未標明 | 最新成交單價約80.1萬/坪 |
| 其他來源 | 243筆 | 近兩年均價約79.3萬/坪 |
| 另一來源（偏低） | 248筆 | 歷史最高81.25萬/坪，平均成交均價約66.07萬/坪 ＊明顯偏低，最低53.12萬/坪 |
資料來源：591實價登錄、樂居、houseprice.tw轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 近一至二年均價（多平台集中區間） | 約78萬～80.12萬/坪 |
| 全期間平均成交均價（較低的一組數字） | 約66.07萬/坪 ＊可能含較早期成交 |
| 歷史最高單價 | 約81.25萬/坪 |
| 歷史最低單價 | 約53.12萬/坪 |
綜合區間：近一至二年均價相對集中在78～80.12萬/坪，多平台一致性高；歷史單價區間53.12萬～81.25萬/坪波動較大，可能含早期成交低價。正式報價建議以近3個月內的逐筆資料為準，並重新查詢確認最新成交數字。
| 社區 | 屋齡 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 環遊市西華館 | 約19年 | 約90 ＊ |
| 合環御寶（本案） | 約10-12年 | 約78-80.12 ＊ |
| 環遊市晶華館 | 約17-18年 | 約84 ＊ |
| 寶徠花園 | 約12-13年 | 約81.9-91.49（各平台差異大） ＊ |
| 合環御品（同建商姊妹案，勿混淆） | 約19年 | 約76.8-82.46 ＊ |
| 合環御景（同建商姊妹案，勿混淆） | 約16年 | 約68-69 ＊ |
| 合環御璽（同建商姊妹案，勿混淆） | 約17年 | 約59.6-69.7 ＊ |
| 玉上園 | 約11年 | 約65.5-70 ＊ |
| 寶路生活館 | 約25年 | 約67-73 ＊ |
| 園上園 | 約17年 | 約62.55-68.1 ＊ |
| 合環LANDMARK（同建商姊妹案，勿混淆） | 約0-1年（新成屋） | 約68 ＊ |
| 友座明明德 | 預售中 | 待公告 ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；合環建設在七張生活圈寶強路一帶有「合環御寶」「合環御璽」「合環御品」，加上「合環御景」「合環LANDMARK」共五個建案，本表已明確標註區分，避免混用。各案統計期間、屋齡不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。
以上輪廓為根據七張生活圈公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以591、樂居、houseprice.tw相對一致的區間單價 約78～80.12萬/坪 為基礎（66.07萬/坪疑為含早期成交的全期間均價，僅供參考），建議正式報價前重新即時查詢591、樂居最新均價，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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