新北市新店區・央北重劃區
「資訊的落差，就是財富的落差。」
三輝四季的屋主，您好：這份企劃書，是特地為「三輝四季」這個社區做的，不是一份套用在任何社區都通用的罐頭簡報。裡面每一項資料——實價登錄、學區、周邊機能、競品行情——都是我實際查證過的；查得到的，我會清楚標明來源與時間；查不到、或只是參考值的，我也會照實標註「＊參考行情」或「待確認」，不會為了讓企劃書看起來完整就編造數字。
特別提醒：591頁面標題顯示均價78萬/坪，但頁面內文與其他多個平台（5168、樂居、樂屋網、信義房屋）都較一致地落在約73.9～74萬/坪，我沒有直接採用標題數字，而是以多平台交叉比對的73.9～74萬/坪為主要參考。另外，公設比在不同平台出現30.1%～30.9%不等的說法，管理費也曾有130元/坪與100元/坪兩種暫定數字，我都如實並列，不會擅自挑一個講。
我是黃石郎，江湖上叫我368郎叔，太平洋房屋中興寶橋加盟店的置產顧問。我一直相信「資訊的落差，就是財富的落差」——屋主最容易吃虧的地方，往往不是房子不好，而是不清楚市場現在真正的行情、買方現在真正在意什麼。這份手冊，就是要先把這些落差補起來，讓您在做決定的時候，手上有真正派得上用場的資訊。
黃石郎 敬上
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案名稱 | 三輝四季 |
| 建商 | 三輝建設股份有限公司；元茂營造施工 |
| 基地位置 | 新北市新店區順德街228～238號（央北重劃區） |
| 基地面積 | 約533坪 |
| 總戶數 | 65戶（純住宅，零店面） |
| 棟別樓層 | 棟數待確認（門牌涵蓋228、230、232、236、238號，推測多棟並聯），地上14層，地下3層 |
| 完工年份 | 已完工成屋，屋齡約3年 ＊參考行情（實價登錄最早交易紀錄為112年7月／2023年7月） |
| 公設比 | 約30.1～30.9% ＊參考行情（各平台數字略有出入，建議以正式權狀為準） |
| 車位規劃 | 63個坡道平面車位（其中約12個為公用車位）；2房型住戶不得購買車位 |
| 主力坪數 | 2房～4房，約23.9～49.92坪 ＊參考行情（另有82.92坪特殊戶，疑為合併戶） |
| 管理費 | 暫定每坪130元 ＊參考行情（一則2023年3月資料提及曾暫定調整為100元/坪，兩種說法待確認） |
| 建築特色 | 純白特殊石材外觀（較磁磚不易髒污）；一樓6米挑高大廳＋迎賓大廳＋廚藝教室；2樓以上室內淨高3.3米，樓板厚18公分；頂樓空中花園＋Lounge bar；中庭花園；主建材TOTO、Kohler、Hansgrohe、LEICHT等中上等級品牌；位於次要道路巷內，較安靜 |
資料來源：591實價登錄、houseprice.tw、樂居、樂屋網、信義房屋、三輝建設官網等平台整理，查詢時間 2026年9月；標＊項目為第三方平台推估或轉引資料，非官方逐筆數字。
央北重劃區總面積約39.8公頃，是新北市少見的「純住宅水岸重劃區」。開價自2018年首案5字頭一路墊高，目前最高單價已站上百萬元，新推案也已站穩9字頭。三輝四季由三輝建設開發，65戶純住宅規劃，緊鄰十四張歷史公園，屋齡約3年。近一年各平台均價約73.9～74萬/坪，屬區內中段偏中等行情，低於潤泰央北、國美中央新村等指標案（約100萬/坪），但高於部分央北開價較低的建案。
鄰近學校非依戶籍地劃分之正式學區公告，正式學區請以新北市教育局「學區查詢系統」核實為準－待確認；步行、車程時間為＊參考行情，依路況變動，僅供參考。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 棟數 | 待確認（門牌涵蓋228、230、232、236、238號，推測多棟並聯，無官方棟數說明） |
| 樓層 | 地上14層，地下3層 |
| 座向 | 待確認（實際座向建議現場核實） |
| 車位 | 63個坡道平面車位（其中約12個為公用車位）；2房型住戶不得購買車位 |
| 格局 | 坪數區間 |
|---|---|
| 2房 | 約23.9～38.4坪 |
| 3房 | 約49.9～55.1坪 |
| 4房 | 約63.5～67.9坪 |
| 特殊戶 | 約82.92坪 ＊（疑為合併戶或頂樓戶） |
資料來源：5168比價王逐筆交易頁整理，查詢時間 2026年9月；坪數區間跨度大，個別戶別實際坪數以權狀為準－＊參考行情。
| 資料平台 | 統計基礎 | 均價 |
|---|---|---|
| 591實價登錄 | 58筆 | 頁面標題顯示均價78萬/坪；內文單價範圍51.7～86.6萬/坪 ＊（標題與內文不一致） |
| 5168比價王 | 58筆 | 平均約73.9萬/坪；近兩年均價76.1萬/坪；範圍51.7～85.9萬/坪；最新一筆(114年5月)73.9萬/坪 |
| 樂居 | 58筆 | 一年均價約73.94萬/坪 |
| 樂屋網 | 58～59筆 | 均價約73.9～74萬/坪（兩頁面版本略異） |
| 信義房屋 | 未標明 | 近兩年均價約74萬/坪；最新(2025年5月)73.9萬/坪；近兩年最高78.2萬(2024/9)、最低69.8萬(2024/8) |
資料來源：591實價登錄、5168比價王、樂居、樂屋網、信義房屋轉引整理，查詢時間 2026年9月，非內政部官方逐筆查詢結果，正式交易資料請以「內政部不動產交易實價查詢服務網」為準。
| 統計項目 | 數值 |
|---|---|
| 歷史成交單價區間 | 51.7萬～86.6萬/坪 |
| 近兩年最高單價（2024年9月） | 約78.2萬/坪 |
| 近兩年最低單價（2024年8月） | 約69.8萬/坪 |
| 最新一筆成交（114年5月／2025年5月） | 2樓40.03坪、2,960萬元、73.9萬/坪（無車位） |
綜合區間：近兩年單價大致穩定在約70～78萬/坪，最新一筆（2025年5月）約73.9萬/坪，波動幅度相對收斂。正式報價建議以近期逐筆交易區間為主要參考，並留意各筆交易是否含車位對單價的影響。
| 社區 | 戶數 | 均價(萬/坪) |
|---|---|---|
| 三輝四季（本案） | 65戶 | 約73.9-74 ＊ |
| 潤泰央北 | 查無資料 | 約100-101.3（區內最高） ＊ |
| 國美中央新村 | 220戶 | 約90-100 ＊ |
| 江陵天喆 | 89戶 | 約93-94.3 ＊ |
| 國泰豐和 | 223戶 | 約85.3-89 ＊ |
| 將捷旅閣 | 120戶 | 約84-84.5 ＊ |
| 央泱長虹 | 231戶 | 約84-84.1 ＊ |
| 國泰豐格 | 172戶 | 約63-83（各平台差異大） ＊ |
| 遠雄青青 | 48戶 | 約77 ＊ |
| 將捷央旅 | 17戶 | 約67-67.9 ＊ |
| 誠鑫 | 242戶 | 開價約55-64（無正式均價） ＊ |
全數為第三方房產平台整理之各案均價，標＊為參考行情，僅供區域行情參考；各案統計期間不同，均價僅供區間比較，正式定價應另行實地訪價。三輝四季均價位於央北重劃區中段行情。
以上輪廓為根據央北重劃區公開報導與市場觀察綜合研判 ＊參考行情，非本社區官方買方統計資料。
定價建議：以5168、樂居、樂屋網、信義房屋交叉比對的區間單價 73.9～74萬/坪 為基礎，不採用591標題偏高的78萬/坪，需再依本戶實際樓層、座向、裝潢狀況調整，正式開價待現場勘估後提供 待確認
現場勘估、確認產權、討論委託方式
確認委託期間、廣告露出方式
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